“工业上楼”这种模式最早在新加坡被启用并得到验证，国内的“工业上楼”最早开始于大湾区，从2005年的佛山顺德天富来国际工业城到2012年名声大噪的“厂房+写字楼”模式的深圳全至科技园区，再到2016年的东莞松湖智谷，工业上楼项目也不断在全国多地涌现。松湖智谷作为东莞M0用地首个工业上楼项目，起步的时间不算早，但做到了后来者居上，在产业转型升级过程中真正的完成了构建智能制造产业的“产学研展销”全产业链闭环和“产城人文旅”的生态融合，为全国工业用地创新发展提供了宝贵的经验。

  不同于一般政府主导的园区开发，东莞松湖智谷没有采取成立国有企业主导园区开发的传统模式，也不是采取简单的“招拍挂”获得短期“土地财政”模式，而是采取政企联合发展模式，将产业高质量发展和税收财政转型放在首要位置。

  园区规划用地总面积1500亩，可开发建设用地面积735亩 ，分三期、预计历时八年，打造成180万㎡产城人文融合生态智造新城。园区体量较大，由东莞高盛集团与广东信鸿集团联合开发，总投资约200亿元。

  公共基础设施部分，政府通过公开对外招标，以PPP模式将松湖智谷内的道路、绿化、生态公园、河道景观等公共基础设施交由岭南园林股份有限公司负责，项目预算金额5.1亿元。作为首个产业园区PPP项目，这种方式特别大程度上加速推进了松湖智谷的建设运营。

  与此同时，政府出台新型产业用地（M0）政策，本项目工业用房享受50年独立红本产权分割销售，每层最多可大致分为7个单元独立出证，另外政府对工业用地价格让利，以此保障税收财政的可持续性。

  园区整体定位以人机一体化智能系统、研发设计为主导产业，打造集高端生产、中试研发、总部办公、贸易展销、产业配套、生活配套、休闲娱乐于一体的全生态链“制造名城的新智造基地”。

  园区一期开发面积250亩，建筑面积约72.4万㎡,容积率最高达到4.5以上。分为A—F六个区域开发,产品设计以人机一体化智能系统“工业上楼”为核心，工业大厦为主流产品,面积约47.6万㎡，占比达66%；研发办公17.3万㎡，占比约24% ；配套约7.5万㎡，占比约10%。

  据统计，截至2022年6月30日，松湖智谷签约进驻企业450家，其中智能装备制造占40%，大数据信息占35%，新材料占18%。

  目前，松湖智谷已初步培育出电子信息和机器人产业两大生态链。电子信息生态链，包括模具开发设计、注塑生产、芯片生产、PCB贴片生产、PCB板半成品检测、电子成品组装等；机器人产业链，包括机器人核心部件、机器人本体生产、机器人动力电机、机器人视觉控制管理系统、锂电池生产设备、机器人集成等所有的环节，在这里真正能轻松实现一栋楼就是“一条产业链”。

  园区在“工业大厦”产品设计上，解决了层高、承重、隔振、吊装、物流等“工业上楼”核心痛点问题，能很好地满足后工业时代智能厂房需求。

  一个标准层主要建筑参数如下：一层的层高6米，标准层高4.5米、承重750-1000kg/㎡(一楼1000kg/㎡，楼上750kg/㎡)，柱间距8.4*8.4米，每栋配备客梯、货梯，全玻璃幕墙设计，并设置了吊装平台、卸货平台、大型货物中转平台、物流中转仓库等。

  与此同时，它将来可以切换成写字楼功能。外立面是玻璃幕墙,里面每一层、每 300㎡都做了洗手间的管道预埋,预留了未来改写字楼功能的工程条件，小成本改造就能轻松实现从厂房到办公空间的转变。

  运营模式上，园区实行“土地集约化、工厂楼宇化、产业集群化、服务公地化、工作智能化和生活都市化”的“六化”运营模式。通过专业化的运营团队构建“8+N”的运营服务体系，包括政策服务、人力资源服务、品牌建设服务、产业服务、科技服务、财税金融服务、定制服务、科技孵化器等，一站式为公司可以提供全生命周期精准服务。

  针对智造类企业的生产、制造配套服务，是园区产业运营服务体系中的关键一环。生产环节为公司可以提供智慧工厂建设服务、生产厂房委托定制、工业大数据服务、机器换人综合解决方案、工业设计服务、生产设备在线监测维护等服务，产业链环节提供采购对接服务、产品展示推广服务、统一采购服务平台等。

  这不仅只是一个工业楼宇的载体，更是一个都市型产业社区。园区围绕企业和员工的需求，提供共享餐厅、共享会议室、一站式服务中心、政务服务中心、人才公寓、园区接驳巴士、生态公园等基础公共配套。

  除此之外，园区还将引进生活商超、电影院、健身房、商务酒店等综合商业体，并联合打造高新技术成果转化孵化基地、国际智能产业交易博览中心、香市技谷人才实训基地，为园区公司可以提供办公生产、创业孵化、休闲娱乐、生活消费、员工居住等一体化配套。

  【2】张勇.打造都市型工业园 支撑粤港澳大湾区先进制造业高水平发展[J].新经济,2021,(07):87-90.